Земельный участок банкрота продали по цене в 9 раз ниже рыночной

Принцип свободы договора, закрепленный в гражданском законодательстве, нередко подвергается сомнению в банкротных процессах. Особенно в случаях, когда имущество должника продается сторонним лицам по цене существенно ниже рыночной. И здесь перед судами встает один из самых сложных вопросов: как понять, покупатель знал о том, что продавец неплатежеспособен, и намеренно выкупал имущество за бесценок, или же он был введен в заблуждение? ВС РФ определил критерии «подозрительных» покупателей.

Критерии «подозрительного» покупателя

Компания-банкрот продала гражданину земельный участок площадью более 2,8 тыс. кв. м за 426,1 тыс. руб. Между тем его кадастровая цена в 3 раза выше — 1,45 млн руб., а рыночная и вовсе больше в 9 раз — 3,92 млн руб.

Судам предстояло решить, стоит ли оспаривать эту сделку, и насколько добросовестным был покупатель.

Суд первой инстанции счел сделку недействительной, указав на следующие причины:

• покупатель приобрел земельный участок с очень большой скидкой, что говорит о неравноценности встречного предоставления средств;
• отсутствуют доказательства, подтверждающие, что гражданин действительно был в состоянии купить земельный участок, что у него были какие-то финансовые сбережения, или кто-то дал ему денег взаймы.

Апелляция и кассация пошли по «пути невиновности». Они отметили, что:

• гражданин не знал о том, что компания, продающая ему земельный участок, обладает признаками неплатежеспособности и хочет причинить вред своим кредиторам, распродавая активы за бесценок;
• покупатель добросовестно заплатил за земельный участок, что говорит о реальности сделки, и потому цена договора значения не имеет, поскольку приобретатель исполнил взятые на себя обязательства.

Оценка не только осведомленности о состоянии кредитора, но и поведения покупателя

ВС РФ, разрешая спор, отметил, что необходимо оценивать не только осведомленность покупателя о положении дел продавца, но и его собственное поведение. Если оно такое же, как у покупателей в аналогичных ситуациях, то приобретателя можно счесть добросовестным. В противном случае сделку можно оспорить.

В случае приобретения имущества по заниженной цене предполагается, что покупатель, скорее всего, знает, что контрагент пытается вывести активы, чтобы их не взыскали. Также низкая цена может означать, что организация избавляется от имущества по собственным экономическим причинам.

В данном деле подозрительными обстоятельствами кажутся и то, что приобретатель согласился купить земельный участок, несмотря на то, что он под арестом. Также конкурсный управляющий указал, что отсутствуют надлежащие доказательства того, что покупатель действительно оплатил стоимость земельного участка и имел финансовую возможность для столь крупной покупки.

В связи с этим ВС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции и признал сделку спорной.

Выводы

Поговорка о «бесплатном сыре только в мышеловке» нередко подходит для предбанкротных сделок. Если некая компания предлагает купить свое имущество по очень низкой цене, это должно насторожить покупателя. Не исключено, что, если продавец будет признан несостоятельным, купленное имущество потребуют вернуть назад, а деньги, потраченные на покупку, будут полностью или частично потеряны.

На маркетплейсе ДОЛГ.РФ вы сможете купить только проверенные долги, факт наличия сделки по которым доказан (в большинстве случаев судебным решением). Также вы можете выбрать для прибыльных инвестиций долги, обеспеченные поручительством или залогом.